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三四线城市库存过高以降息回暖可能性小

发布时间:2019-10-18 01:39:49 阅读: 来源:厨房秤厂家

刚需购房成本降低 中小房企融资难度或加大

11月21日晚间,央行降息的决定传来,得知这一消息后,在一上市房企南方某省分公司供职的小聂,随即在微信朋友圈转发了这条新闻,并评论了三个字:“好消息”。

今年以来,房地产市场持续低迷,多个地方调控松绑,在信贷政策出现利好的前提下,楼市“被刺激”的效果有限,房地产成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由于幅度大于以往的0.25个百分点,因此在一些房地产研究机构看来,这对于宏观经济及房地产市场存在“强心针”作用。这让在上一轮“限购取消潮”中未见希望的房企,似乎看到了真正的光亮。

有研究机构指出,此次降息短期将利好楼市,但长期来看,是否能真正降低房企融资成本、刺激购房者购房需求,仍属未知。还有分析人士直言,三四线城市由于库存过高,通过政策刺激而全面回暖的可能性不大。

购房成本降低,房贷难度加大

关于人们普遍关心的央行降息对房地产市场的影响,交通银行首席经济学家连平分析:“加上因降息而带来的按揭贷款利率下降,有利于稳定房地产市场,并通过带动住房成交量上升而促进消费,降息也将起到稳增长的功效。”

“央行‘9·30’新政在很多城市并没有落地,而这个政策直接给了购房者真正意义的优惠。”信义房屋分析师陈丽娜告诉《第一财经日报》记者,“10月份70大中城市房价指数中新建商品住宅环比均下降,二手商品住宅66个城市环比均下降,表明房贷新政并未带动楼市的回暖。”

“本次贷款利率下降幅度超过以往,并且采取非对称性降息的方式,可能降低企业贷款成本。”某知名地产中介市场研究部张旭分析,对于购房者而言,降息意味着减轻刚需购房成本。

某知名地产中介市场研究部算了一笔账:贷款100万元,以20年等额本息还款法计算,降息后,按照首套房基准利率政策,降息后月均还款为7251元,与调控前相比减少了234元,若按照调整后贷款利率9折来计算,月均还款额为6899元,与调整前9折相比大约减少了205元,相当于调整前8.45折。

尽管如此,对于降息对房地产市场的刺激作用,一些机构认为“不应过度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的报告中称,尽管降息短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量,但以往历史证明,利率调整对房地产成交的影响多为短期的,因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素,无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。

此外,关于降息之后银行对于房贷的政策优惠,机构的看法颇为审慎。张旭就预计,降息对于银行而言,预示着利润空间压缩,因此在贷款利率下降的基础上,首套房利率折扣的力度很难再加大。

这一点也引起了CRIC研究中心的注意。该研究中心指出,此次降息为非对称降息,存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍,因此银行资金成本将进一步提升,个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间,这将直接影响银行投放个人房贷的积极性,购房者要获取优惠利率将颇为困难。

虽然购房成本降低,但房贷的难度可能会加大,业内人士分析。

“由于这样的非对称降息,银行的五年期存款利率和贷款利率利差继续缩窄,银行是趋利的,这样的情况必然减少个人房贷的投放。”克而瑞中心分析师杨科伟向本报记者分析称,“短期看对于购房者有利,但是长期来看,若是没有信贷额度,购房者可能更加痛苦,毕竟许多购房者都会提前还清贷款,这些实惠对他们还是有限。”

中小房企融资成本或不降反升

此外,CRIC研究中心还认为,非对称降息和提升存款利率上浮空间,对房地产开发企业也存不利影响,即银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升,而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言,利率也同样水涨船高,财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。

“央行这个政策本身是针对实体经济的,对于地产行业而言可能并不那么乐观。”杨科伟坦言,“首先银行业资金成本并未降低,而贷款利率下降,这样对于银行利差缩小、对于银行个人房贷投放力度和积极性都是一种打击。就房企而言,央行非对称降息将增加融资难度,这样的融资困难将限制房企特别是中小房企的发展。”

杨科伟表示,对于大型房企而言,可能融资还会稍微便捷,本身具备更好的融资能力;但是中小房企将会受到很大影响,融资难将直接制约其发展速度和规模,项目速度可能会减慢。“说到底,还是钱更贵了。成本提高对于房企可能是更大的考验,自有融资能力的提高或许才是出路。”

利好一线城市楼市

“央行越降息、地方政府越‘救市’,说明当前市场形势依然相当严峻,尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹,但是,一波行情之后压力会更大,尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲,库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

杨科伟表示,短期去库存很有效果,但是长期而言,这个政策还是加剧了楼市去库存难度。

刚刚过去的周末,上海很多楼盘人气增加不少,阳光城丽景湾周末开盘当天认筹约100套。“很多楼盘也感觉价格更加坚挺,明显感觉到这周的热情更加高涨。”购房者刘女士告诉记者。

张宏伟表示,对于楼市来讲,在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲会出现小幅涨价的现象。

在2008年周期中,降息始于2008年9月,当时日均成交量大约在30万平方米,从9月份到12月份,成交量持续上升,2009年12月,日均成交量约为85万平方米,即使是在行业传统淡季的6~9月份,日均也有50万~70万平米。

在2012年周期中,尽管降息是从2012年6月开始的,但从2011年12月开始,连续3次降准,因此,该轮周期的起点应该是2011年12月,在此之前,日均成交面积连续6个月徘徊在40万平方米左右,而降准开始后,成交量同样是持续上扬,2012年12月,日均成交量约为80万平方米。

以上是成交绝对量的情况,从相对量来看,降息对成交的影响效果更为显著,统计局的月度数据显示,降息降准后,商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正,并且转正后增幅扩大至很高的水平。

张大伟指出:“一二线城市,楼市资金面将明显好转,但三四线因为库存绝对值过高,出现全面回暖的可能性也不大。”

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