标杆房企销售计划平均完成99房价走高再度试探市场

房价环比攀升的脚步仍未停歇。当然，房价的持续上涨并未牵绊成交量再度冲高。而房地产企业，则坐享房价与成交量双升带来的利润。截至目前，标杆房企中半数完成销售计划，平均销售计划完成率达到99%，明显好于销售计划。

楼市近期呈价升量增态势

国家统计局最新公布的10月份房价指数显示，70个大中城市中，有35个城市加入了新建商品住宅价格环比上涨的队伍，比9月份增加4个城市，二手房方面，也有32个城市房价环比走高。房价的持续上涨并未牵绊成交量再度冲高。全国54个城市10月新房成交量为250657套，较9月微增1.66%。同时，中原集团研究中心监测的9个主要城市住宅库存环比回落，总量4910万平方米的可售面积较9月相比下降2.9%，是继5-8月份库存连续下跌后的又一次下滑。

11月以来，成交延续了此前的良好势头。

中原地产统计数据显示，11月前18天，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到了171735套，超过了之前创造近2年新高的7月同期，与10月同期相比，上涨幅度更是达到了45.5%。其中，北京签约9054套、上海签约10692套都是创下了年内的新高，同比上月同期接近翻倍。从2008-2011年11月份成交历史记录来看，11月后期（11.16-11.30）均比11月前半月（11.01-11.15）有明显涨幅，因此从目前形势看，11月的成交面积有望超过9-10月成交面积。

以北京为例，根据北京市住建委的网签数据统计，2012年11月第三周（11.12—11.18），新建商品住宅（包含保障房，下文同）网签量为4473套，环比前一周上涨35.8%，比10月第三周上涨51.7%。受保障房大量成交因素，上周成为年内首个新建住宅成交量冲破4000套的单周。

链家地产市场研究部张絮认为，由于今年商品住宅市场回暖较为充分，年初至今，商品住宅价格涨价趋势逐渐明显，尤其是前期因为低价开盘而热销的项目，由于去化率高、蓄客充分，新开项目定价出现一定涨幅。不过，虽然价格出现上涨，但在当前楼市调控仍未放松的前提下，刚需仍主导市场，房企提价也较为谨慎，即便是调高价格，也仍然低于调控前的房价水平。另外，10月和11月供应大幅减少，而成交量减少幅度较小，促使新增供应和成交的差距拉大。不过由于此前市场的集中供应，短期内市场供需失衡的情况还不会出现。但若持续低供应的话，则有可能会加大未来房价上涨的预期。

二手房方面，11月第三周成交3013套，成交均价为24199元/平米。周成交量连续5周保持在3000套以上，其中工作日日均成交563套，与9月的市场水平接近。截至18日，11月成交7238套，环比上涨55.3%，同比上涨65.5%，成交量处于明显的高位区间，如果考虑到月底的翘尾因素影响，11月的成交量有可能达到14000套。

在成交量高位运行的同时，价格的上涨压力也逐渐加大，单周价格达到年内新高。有分析认为，由于限购政策的影响，再加上政府还有一定的政策操作空间，价格上涨的空间有限，年末价格走势或会以稳中微涨为主。

标杆房企年内任务接近完成

连续多月高位运行的成交量，消散了地产大佬一年前制定2012年销售计划时脸上的愁云。

据中原集团研究中心监测，10月，十大标杆房企总销售面积约717万平方米，环比增长28%，同比增长55%。1-10月，十大标杆房企总销售面积5155万平方米，同比增长23%。值得关注的是，10月标杆房企销售创出历史新高，比今年6月的高点微增1.27%。截至目前，标杆房企中半数完成销售计划，平均销售计划完成率达到99%，明显好于销售计划。其中，华润、绿城、招商、中海均已超出年度销售计划。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，大部分开发商在上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前多调高售价，控制销售速度。的确，在资金充裕的情况下，开发商失去了以价换量的动力，11月第三周新入市的一期东方玫瑰家园，平均拟售均价17154元/平方米，比今年4月底一期涨了5.5%，比去年11月份一期每平米上涨近1300元。

量价大起大落概率不高

综合各项数据来看，无论是从全国还是30个城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。张大伟分析表示，“这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断并未十分乐观，仍保持了相对谨慎的态度。体现在各房企近期的经营策略上，在供应、定价方面总体倾向平稳。而由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。”

接下来，“政策将依然以重申为主，不会有更加码的政策出台，年底的信贷额度可能趋紧，信贷政策将是影响年末市场走势的关键政策。”张大伟向记者分析到，整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

此外，整体房企不均衡的情况也需要注意。在房企融资动作不断，包括金地借壳上市、龙湖配股融资、旭辉计划上市等多种方式均有出现，房企融资再掀高潮，积极储备资金拿地应对市场复苏之时，中华企业、荣安地产、绿城等企业在卖地求生。

楼市以价换量已经结束，4季度出现降价的可能性基本不存在，从7-9月的三季度市场来看，已经是最近2年来成交最高的季度，在4季度将依然维持高位。但适逢大会，所以整体调控政策将依然以偏紧为主，所以市场价格将依然维持小幅上涨的趋势。“在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高。”张大伟说。

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